征收拆迁协商谈判指南（企业版）

作者：陶朦朦

律师根据之前代理上海静安区、广西南宁、河南南阳、福建鼓楼区、青岛崂山区等地方企业的征收拆迁案件，总结以下谈判指南，供各企业实际经营者参考。

一、谈判前的准备工作
（一）了解法律法规、政策及征收手续

1、了解厂房所占土地的性质，这是第一步，也是最重要的，决定所适用的法律是集体土地上的相关规定，还是国有土地上的法律规定

2、全面获取征收文件：提前获取征收项目的 拆迁公告、补偿安置方案、征地批文 等官方文件，若没有一定要提前聘请律师，通过法律的方式提前获取。

3. 对比周边案例：了解同区域类似项目的补偿标准（如房屋置换比例、停产停业损失补偿方式），作为谈判的参考依据，避免补偿明显低于市场平均水平。

（二）熟悉自身情况和优势

1、对于无证的厂房，提前收集建房审批材料、历史使用证明（如村委会证明、水电费单据），证明其合法性或非主观违建，避免被征收方以 “违建” 压低补偿。

2、了解企业的征收补偿是多维补偿体系，与普通住宅的区别，例如，土地使用权补偿：若企业通过出让方式取得土地，补偿标准为剩余年限土地市场评估价；停产停业损失；设备搬迁与重置：可搬迁设备按拆卸、运输、安装费用补偿；不可搬迁设备按重置成新价补偿；员工安置：需支付解除劳动合同经济补偿金。

3、梳理财产清单：对房屋、土地、地上附着物（如青苗、装修、设备）进行详细清点。

4、有强拆风险时，建议提前测绘及评估。

5、财务数据做备用，未来用以支撑获赔，例如近三年审计报告、纳税记录。

6、其他基础资料的准备：房屋产权证、土地使用权证、营业执照等文件原件备用。

二、谈判中的核心注意事项
（一）核实对方身份与授权：

确认征收主体：可要求对方出示 工作证、委托书、单位介绍信等。拒绝 “非正式人员”

（二）先整体后细化的谈判方式

1、先整体确定补偿的方式、补偿的大致总额。

2、征收方给予的金额与实际损失区别不大的情况下，可进一步细化补偿条款，逐项谈判。

（1）拆分补偿项目：货币补偿：明确房屋价值（需包含装修、附属设施）、土地补偿费、搬迁费、临时安置费（过渡期时长及标准）、停产停业损失（提供纳税证明、营收流水）、员工安置等各项目。

（2）产权调换：异地划地建设厂房，需明确建房手续、用地手续等等。

（3）奖励政策：明确 “签约奖励”“提前搬迁奖励” 的触发条件（如签约期限、搬迁时间），避免因模糊表述导致奖励无法兑现。

（4）过渡期安排：尤其注意超过补偿协议约定的过渡期限的违约责任（防止未来安置时间太长，企业资金链断裂）。

（三）不先报价，拒绝恐吓

1、不先报价，另可通过反问 “你们的补偿依据是什么？” 等方式，引导对方先提出方案。谈判前期秉持多听少说的原则。

2、留取让步空间策略：建议谈判可提出高于预期的诉求（如在合理范围内上浮 10%-20%），预留协商空间。

3、拒绝恐吓，威逼利诱：对 “今天不签就取消奖励”，“明天就强拆” 等威胁，保持冷静，如可在现场回复：“需同其他合伙人商量”另发现实在无法接受现有谈判，不要谈崩，并同步启动法律程序（如申请信息公开、提起行政复议）。

（四）全程记录，固定证据

1、如有条件书面记录谈判内容，由双方签字确认，避免后续对方反悔。对于对方书写的谈判会议记录，一定要详细查看，确认之后再签字，并拍照留存。无法确定对方书写的谈判会议记录是否有陷阱，不建议贸然签字。

2、录音录像留存：重点记录对方承诺的补偿金额、政策依据等关键信息。

（五）禁忌与风险防范

1. 拒绝“空白协议”、 谨慎对待 “承诺书”“放弃声明”。

2. 不被 “违建认定” 威胁，但一定要做好风险防范，收到违建认定的文件，一定一定一定要提起复议和诉讼，否则影响赔偿或者补偿。3．核实 “政策红线”，不听口头说的政策，要书面的文件，必要时可以和律师调取的文件核对。

4、理性谈判：不人身攻击，若对方态度强硬、拒绝沟通核心条款，可主动提出中止谈判，约下次再谈。

三、谈判后的跟进与应对

1、整理谈判结果，明确下一步计划。

2、预防 “突袭拆迁”，加强现场保护（如看守厂房、必要时可安装监控）。

3、专业协助：企业的征拆非一朝一夕可完成的项目，其涉及项目多、程序繁杂、金额不小，所以建议企业应当在征收刚开始就委托律师（目前市场上征收前期、中期、后期委托律师的代理费几乎相同的）所以提前委托，企业并不额外支付更高额的费用，相反提前委托律师介入，不仅可提前调取证据、协助谈判，更可以避免因程序失误或者签收错误文件导致权益受损 。

完结