最新！最全！广州市城中村改造流程！

作者：陶朦朦
  2024年5月1日起实施的《广州市城中村改造条例》作为全国首个城中村改造的立法。现高师律师通过梳理该条例，总结了条例规定的流程，供广大被征收人学习！

  第一部分 市政府统筹改造阶段

  一、改造范围

  改造范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定并向社会公布。

  二、改造方式

  该条例规定了三种改造方式，分别是：拆除新建、整治提升、拆整结合

拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造；

整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共服务设施和基础设施的微改造；

拆整结合，是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。

  三、符合公共利益要求

  符合以下标准视为满足公共利益要求：

  1、加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；

  2、提升居住品质，改善居住条件和生态环境；

  3、加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；

  4、促进产业转型升级，推动新旧动能转换；

  5、高效综合利用土地资源，提高土地利用效率；

  6、夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。

  四、资金安排

  1、市政府审定资金安排；

  2、市、区政府制定资金平衡方案；

  3、具体资金来源包括：

（1）城中村改造专项借款、专项贷款；

（2）政府专项债券等政府财政资金；

（3）公司信用类债券、基金等社会资金；

（4）国家有关城中村改造项目的专项补助；

（5）其他符合规定的资金。

  五、市政府制定改造工作流程

  市政府根据改造方式制定改造的具体流程，并确定各流程时限要求、报批材料清单和审批条件等内容

  六、建立公众参与机制

  在改造过程中，市、区人民政府应当充分听取农村集体经济组织、村民、居民和利害关系人的意见，保障其在城中村改造政策制定、规划计划和方案编制等环节的知情权、参与权、表达权和监督权。

  第二部分 区政府实施改造阶段

   一、意愿征询

  拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。

  二、区政府编制城中村改造方案并报市政府审定

  方案的内容：城中村改造方案应当明确城中村改造项目的改造方式、范围和布局、建设规模和标准、建设时序、运营管理模式和资金平衡等内容。

  方案制定流程：编制城中村改造方案应当听取农村集体经济组织、村民、居民和利害关系人的意见建议，按规定开展专家论证、听证、公告等工作。

  三、市政府审核方案内容

  市人民政府应当重点审核城中村改造方案的以下内容：

  1、是否符合公共利益的要求；

  2、是否符合城中村改造刚性管控和控制性详细规划要求；

  3、基础数据调查等现状评估工作情况；

  4、改造意愿征询和方案征求意见情况；

  5、改造项目资金和用地保障情况；

  6、城中村产业疏解方案、产业规划和产业发展计划制定情况；

  7、改造工作导则和标准规范等执行情况。

  四、涉及集体土地征收的改造流程

  1、拟征收调查、公示、核查
  区人民政府应当对土地的位置、权属、地类、面积以及村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况按规定进行土地现状调查，调查结果应当由拟征收的土地所有权人、使用权人签字确认。个别土地所有权人、使用权人因客观原因无法确认或者拒不确认的，区人民政府应当在调查结果中注明原因，申请公证机构对调查行为和调查结果进行证据保全。
  调查结果在拟征收土地所在的镇街和村、村民小组范围内公示，时间不少于十个工作日。
  公示期间有异议的，应当及时核查处理。

  2、社会风险评估
  需进行社会稳定风险评估

  3、制定征地补偿安置方案
  征地补偿安置方案的内容：征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障。
  征地补偿安置方案制作流程：拟定方案——公告——听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见——对不同意见研究论证，并以适当方式及时反馈处理意见——听证（过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议或者区人民政府认为确有必要的，应当组织召开听证会）

  4、补偿方式选择及补偿标准
  具体补偿方式和标准由区人民政府拟定并报市人民政府批准同意。 
  补偿方式包括：复建安置、产权调换、货币补偿等方式。

  5、足额预存征收土地补偿费用和村民社会保障费用
  征收土地申请经批准前，区人民政府应当按照征地补偿安置协议足额预存征收土地补偿费用和村民社会保障费用。

  6、征收补偿安置决定及执行
  对个别未达成征地补偿安置协议的，由区人民政府在征收土地公告期限届满后依法及时作出征收补偿安置决定。
  被征收土地的所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行的，或者在征地补偿安置决定规定的期限届满后不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，区人民政府应当予以支持协助。

  五、涉及国有土地上房屋征收的改造流程
  城中村改造项目涉及国有土地上房屋征收的，由区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定执行。
  被征收人对征收决定或者补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收决定或者补偿决定确定的义务的，由作出决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

  六、集体土地使用权收回
  城中村改造项目需要收回集体土地使用权，符合法定情形的，农村集体经济组织可以依法收回集体土地使用权，并按规定对集体土地使用权人给予适当补偿。
  经依法批准收回集体土地使用权后，原集体土地使用权人在规定期限届满后拒不交回的，由负责组织实施城中村改造的区人民政府依法予以处理；经处理仍无法收回的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，负责组织实施城中村改造的区人民政府应当予以支持协助。

  七、不动产的登记
  1、原不动产注销登记：补偿协议签订后、国有土地上房屋征收决定、集体土地征收决定、拒不交回集体土地使用权的处理决定生效后，办理原不动产注销登记。另，区人民政府书面通知不动产登记机构办理原不动产权利注销登记之前，应当足额支付或者足额提存公证补偿费用。
  2、安置房的不动产登记：权利主体或者其委托的主体可以凭身份证明、补偿安置协议、分家析产协议等资料依法办理安置房分户相关不动产登记手续。
  以上是高师律师根据《广州市城中村改造条例》总结的改造流程，若读者还有其他疑问，欢迎致电我所，与律师联系！